下班来玩啊：四川一县城花式鼓励购房，鼓励企业预发工资交首付、月供垫付、首付缓付！

　　《财联社》报道，“四川省宜宾市兴文县出台购房补贴政策，内容涉及鼓励企业预发工资交购房首付、可申请专项基金垫付月供等。”

　　你没看错，地方居然鼓励企业提前发工资，这在以前想都不敢想，现在却出现了。这说明，地方真的是没钱了，急需房地产冲起来，提供点资金。

　　兴文县2022年数据显示，一般预算收入13.68亿元，负债却高达55.53亿元，偿还利息的支出高达4.1亿元，占一般预算收入的29%。整个一般预算支出为36.27亿元，财政自给率仅为38%。

　　缺钱！还是缺钱！

　　如果房地产能提供钱该多好啊！

　　着急的不仅仅是兴文县，哪个地方不着急？不过就是兴文县太直白了点。

　　实际上，所有地方都着急，因为和房地产联系最紧密的，除了银行，就是地方政府。

　　在房地产数十年的发展中，地产资本、生息资本（银行）和土地所有者形成了紧密的同盟。在这个同盟中，三者执行各自的职能，并获得相应的剩余价值。

　　地方政府征收土地，整改土地（六通一平），并通过招拍挂的方式将土地转让给开发商，从而获取土地出让金。

　　开发商获得土地后，向银行申请开发贷款，并预售楼花获得预收款和按揭贷，委托建筑商兴建房屋并交付给购房者。通过高杠杆和高周转的方式，开发商获取了不菲的收益。

　　银行向开发商提供开发贷，向购房者提供按揭贷，作为生息资本获取利息收益。

　　一套售价200万的商品房，土地加税金的费用大致在4-5成，建安等施工相关费用3-4成左右，其他费用大致在1成左右，开发商利润大致在1-2成。假设商业贷款100万，贷款年限20年，利率按4.9%计算，还款方式为等额本息，则购房者最终还款额度为157万。

　　初略估算，一套售价200万的商品房（最后付款为257万），有约60-80万左右的建筑相关成本，余下部分被开发商、银行和地方政府瓜分，其中：

　　（1）地方政府通过土地出让金和税金的方式，获得80-100万左右的收益。

　　（2）银行通过按揭贷获得57万收益，另通过开发贷利息（对应上面的其他费用中的一部分）获得不到20万的收益。

　　（3）开发商获得20万左右的利润。

　　【上述比例仅为大致比例，不同城市由于地价不同比例也不同】

　　地方政府的财政收入有两个主要来源，一个是一般公共财政收入，一个是政府性基金收入，后者的主体部分就是卖地收入。

　　招拍挂以来，政府性基金收入成了地方事实上的第二财政，“吃饭靠第一财政，发展靠第二财政”。伴随着房地产的蓬勃发展，地价不断攀升，地方政府通过征地卖地占有大量剩余价值。

　　在这个过程中，财政和地产资本深度绑定，形成了极具特色的“土地财政”。土地财政依赖度是描述土地出让金占地方财政比例的指标，我们可以用该指标初略地描述地方对土地财政的依赖。

　　土地财政依赖度=政府性基金收入÷（一般公共财政收入+政府性基金收入）。



　　按2022年数据（上图）：

　　（1）有十个省市土地财政依赖度在40%以上。

　　（2）有七个省市土地财政依赖度在30-40%之间。

　　（3）有七个省市土地财政依赖度在20-30%之间。

　　（4）有五个城市土地财政依赖度低于20%（缺黑龙江和江西的数据）。

　　由此可见，我国四大经济强省中有三个（江苏、浙江、山东）土地财政依赖度在40%以上。我国一半以上省市土地财政依赖度在30%以上。因此，一旦房地产价格下滑，地方财政就会受到巨大冲击。

　　房价下滑以来，地方政府卖地收入大幅下滑，今年1-11月累计收入4.2万亿，而2021年1-12月累计收入是8.7万亿。今年的卖地收入，大致也就和2017年持平，但2017年的GDP才80万亿左右，现在已经超过120万亿了。



　　房价下滑老百姓损失大不大不好说，地方的损失是真大。所以，从这个方面讲，对地方而言，房价下跌是要了老命了！

　　最后，为了防止曲解，我要申明，我相信我们一定能渡过难关，困难只是暂时的。

下班来玩啊 · 2024-02-20 · 来源：佐伊说微信公众号