佐伊：城中村和保障房能够救房地产吗？

       城中村和保障房是三大工程的核心，它们能够救房地产吗？

　　要理解这个问题，就要从房地产造成的缺口说起。

　　什么是房地产的缺口？

　　房价下滑导致房地产销售和投资全面下滑，进而导致关联产业链的上下游产能过剩持续恶化，大量产能卖不出去，这就是房地产导致的缺口——工业企业的产能过剩。

　　为了缓解产能过剩，我们提出三大工程（保障性住房就是三大工程之一），试图拉动投资，从供给端解决房地产危局，但是，三大工程的体量远远不足以弥补房地产当前的缺口。

　　要理解这一点，我们需要从三个方面来分析。

　　一、房地产的缺口有多大

　　房地产现在的情况是啥？是房间下滑导致投资大幅下滑，进而使得整个经济产能过剩持续恶化。

　　房地产产业链很长，开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业，竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。



　　由于房地产产业链很长，上下游合计对中国经济起到举足轻重的作用。因此，当房地产投资下滑时，会对经济造成全面拖累。一方面体现在开工减少，拖累重化工业；一方面体现在竣工后销售减少，拖累家具家电等轻工业。

　　从施工面积看，经过两年大幅下滑后，2023年施工面积仅为巅峰时期的86%。

　　由于建筑工程的投资同比与房地产施工面积同比正相关，因此施工面积下滑会直接导致建筑工程投资大幅下滑。从房地产建筑投资看，2022-2023年大幅下滑，2023年仅为巅峰期的70%（还有通缩的原因），绝对值比巅峰时期下降了2.7万亿。这些建筑投资，对应着钢铁、水泥、玻璃等等诸多行业。

　　竣工阶段，从销售面积看，房地产销售面积大幅下滑，2023年销售面积仅为2021年巅峰值的63%。这里面一部分是期房，一部分是现房。假定期房和现房的比例不变，再假定每平米商品住宅需要消耗的家装和家居的费用不变，则对应的家具家居的销售额会下降37%。

　　综上，房地产市场逆转后，房地产投资和销售全面下滑，引发上下游产业销售下滑，会加剧上下游主要行业产能过剩。那么，房地产投资和销售的下滑，是暂时性的还是趋势性的呢？

　　二、缺口是暂时的还是不可逆的

　　房地产的需求可以拆分为三大类：

　　（1）城镇化率提高导致的刚性需求。当前我国城镇化率66%，预计2035年到达70%左右，提高部分会导致新增的刚性需求。

　　（2）改善型需求。按东兴证券统计，“我国城镇居民人均住房建筑面积由2012 年的32.9平方米，增加至2021 年的41.0 平方米，住房需求正在从有得住向住得好转向。”这就构成了房地产市场第二项主要的需求来源，即改善型需求。按申万宏源报道，过去10年改善型需求占比37.5%，未来9年会大幅提升至44.2%。申万的数据不一定精确，但反映了一个趋势，即改善型需求将会越来越多。

　　（3）更新型需求。住宅老化会产生更新需求。当前情况下，住宅更新率大致在2%左右。

　　按照上述三项，假定2035年城镇化率到达70%，人均居住面积达到41-43平，住宅更新率在2%-3%左右，则大致可以计算出每年的新增住宅面积为9-13亿平。同时，由于国家每年会提供1亿平左右的保障性住房，因此商品房最终的市场需求大致在8-11亿平，这就是未来10年商品住宅销售的均衡区间。

　　2023年商品房销售面积为10.3亿平米，大致处于均衡区间。如果房地产危机不继续恶化，之后几年的销售情况应该和2023年差异不大。但是，也不太可能有大幅反弹。

　　我们假定均衡值是10亿平米，按当前物价，房地产每年的建筑和安装投资的均衡值大致在6.35万亿，比巅峰值下降3.07万亿。



　　投资大幅下滑，会导致上下游产能进一步过剩，首先会直接影响钢铁、水泥等重化工业。为了对冲投资下滑的影响，我国提出“三大工程”计划，保障性住房就是三大工程的一项。

　　那么，三大工程的投资能否对冲房地产的缺口呢？

　　三、三大工程能覆盖缺口吗

　　所谓三大工程，指的是保障房、城中村改造和平急两用工程。

　　三大工程提出后，不同机构都做过测算，三大工程的投资体量远远不足以弥补房地产的投资缺口。

　　按广发证券的测算，城中村加上保障性住房，每年投资额度大致在0.6-1.4万亿之间；按中信证券首席明明的测算，三大工程合计投资（2024年）在1-2万亿之间，其中城中村投资在0.7-1.2万亿，保障性住房投资在0.3-0.4万亿，平急两用基建投资在0.15-0.25万亿；按照国金证券最新研报测算，三大工程每年合计投资（中性条件下）约为1.2万亿元。其他机构也有类似测算，数据基本在1-2万亿这个区间。

　　前面计算得知，房产销售回归均衡值会导致超过3万亿的建安工程投资缺口。而按各机构测算，三大工程合计提供的投资量，大致为一点几万亿，规模远远小于房产投资的缺口。

　　由此可以得出基本判断，“三大工程”远不足以弥补房地产退潮后的投资缺口，因此也难以缓解房地产退潮后导致的上下游产能过剩。

　　最后需要申明，我觉得有些困难是暂时的，还是要有信心，要挺住


佐伊 · 2024-03-03 · 来源：佐伊说公众号