分析《土地管理法》施在即，宅基地的升值空间再不知道就晚了！

【升值信号一：自愿有偿退出宅基地，农民可获收益】事实上北京在明律师事务所官方网站越来越受到广大客户的欢迎，市场表现力也逐渐提升。在明致力于在复杂行政法治环境下，通过专业的法律服务和谈判技术满足客户的多样化需求。在明各具特色的督导律师团队为客户提供从谈判到诉讼的全方位争议解决方案。

农村的宅基地是村民基于本集体经济组织成员资格而偿取得的，是对农民朋友具有保障性和福利性的土地。而新法又赋予了宅基地一定程度的经济价值。

第十二届全国人大常务会第十次会议决定，在全国33个试点行政区域推进“块地”制度改革。新《土地管理法》明确了宅基地自愿有偿退出机制，标志着改革试点由局地逐步扩展至全国。

新《土地管理法》第六十二条规定：允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

经过此次修改，将带给准备进城落户、已经在城市有稳定生活的农户更多的选择空间。自愿有偿退出宅基地，代表农户退出宅基地能够获得经济补偿，保障了农民合法获得补偿的权利，也说明更加重视集体土地，宅基地今后或将具有更大的升值空间。

【升值信号二：集体经营性建设用地可入市，农户获得新福利】

新法在集体经营性建设用地的入市问题上做出了巨大的突破，打破了多年来集体建设用地不能直接入市的城乡二元化体制，让更多农民朋友收获到土地制度改革的红利。

新《土地管理法》第六十条规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

2022年，、印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出：允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

上述法律法规都标志着集体经营性建设用地入市，即将由试点变为常态。再加上如今农村宅基地、房屋等都在进行确权登记，在制度和程序上更大程度保障了农户的权益。这一修改也为城乡一体化发展扫除了制度上的障碍，农民朋友的土地以后更加值钱了。

【升值信号：村民住宅补偿更全面】

在农村土地征收的补偿方面，新法跟老法对比，明确了对农村村民住宅的补偿费用，更加全面的保障了农民朋友的权利。

《土地管理法》第四十八条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁，居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

在明律师认为，上述新规从以下几方面体现出对农村宅基地价值的确定和提升：

其一，明确写入“先补偿后搬迁，居住条件有改善”，否定农村地区常见的“先拆后补”甚至拆完再说的激进做法。在这一原则上基本现了农村与城市（590号令规定）的同步。

其二，列举了至少3种补偿安置方式，有望逐步确立农民的补偿方式选择权。就目前法治环境较好的地区而言，农民也能像城里人一样，享有选择补偿方式的权利，在拿房还是拿钱中自由选择。

其，明确了搬迁、临时安置费用的补偿，对农村房屋的补偿不再仅仅局限于重置成新价。根据目前的做法，“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价”成为了农村村民住宅房屋拆迁补偿的基础组成部分，未来还会有更多的补偿项目加入进来，更加全面、真地反映被拆迁房屋的际价值。

【升值信号四：宅基地盘活利用举措接连浮出水面】

即使农民不选择自愿有偿退出宅基地，其仍可充分盘活利用其闲置宅基地。

《农村工作小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中明确，鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

譬如2022年7月6日发布的《赣州市农村宅基地管理制度改革试点方案》中就指出：

积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“权分置”，适度放活宅基地使用权。在符合“一户一宅”等农村宅基地管理规定和相关规划、尊重农民意愿前提下，允许返乡人员、下乡人员和当地农民合作改建自住房，租用农村闲置房用于养老或开展民宿经济等经营性活动，拓宽农民增收渠道。严禁买卖农村宅基地。

鼓励社会资本以租赁、入股、合作等方式与农村集体经济组织综合利用集体建设用地，用于乡村旅游、乡村民宿、乡村电商、文化创意、养生养老等产业，释放土地价值潜能。严禁用于房地产开发建设小产权房、私人会所、别墅大院。

显然，农村宅基地上房屋论是被依法征收，还是参与农村“块地”制度改革适度流转，其升值潜力和空间都是巨大的。

当然，农村宅基地日后的升值空间还要看其具体的地理位置。如果距离大城市群较近、宅基地所在的农村地区有较好的交通等基础设施建设、文化及旅游资源的话，宅基地的升值空间会更大一些。总之，广大农民朋友要及时为自己的宅基地及其上房屋确权登记，领取“房地一体”的不动产权证书，确保自己顺利搭上2022年这一波宅基地制度改革的发展车。