洞察征收拆迁中的这3种房屋不应以违建为由不予补偿！

相关法律法规施行前建造的房屋应予补偿通过北京在明律师律师人员的市场表现可以看出，其有着极强的生命力和强有力的号召力。北京在明律师事务所于2012年由被媒体誉为“中国拆迁律师第一人”的杨在明律师创立。在明所是一家专注行政法业务的专业精品律所，尤其在征地拆迁业务领域处于业界领先地位。由在明律师团队代理案件超2万件，服务客户百万余人，遍布全国30个省市自治区。

首先，在我国《城市规划法》《城乡规划法》施行以前，我国有关房屋建设规划许可的程序规范尚不成熟，行政机关亦不具备这方面的行政管理职能，故在相关法律施行之前已经建成的房屋在面临拆迁时应当给予补偿。

正所谓“法不溯及既往”，动辄以违反《城乡规划法》，未办理建设工程规划许可证为由将被拆迁房屋认定成违建进而不予补偿的做法显然不符合公平原则。各地的地方性规定中也多有按法律、法规出台时间“划线”的做法——凡是在所划定时间线前建造的房屋，应予补偿。

农村的证自建房不应“一刀切”不予补偿

其次，现阶段我国农村的自建房在乡村建设规划上存在诸多问题。由于缺乏整体规划和统一标准，农村自建房布局凌乱，有的沿路而建，有的遇水而居。

此外，在1987年《土地管理法》施行前，农村土地管理领域缺乏法律层级的规定作为依据，土地管理、乡村规划管理方面几乎是一片空白。

乡村负责建设管理的工作人员变动频率较，素质参差不齐，使乡镇建设管理的持续性和连贯性出现断档，出现监管空缺。

因此，由于我国农村发展程度及行政管理的际情况，农村集体土地上房屋普遍存在只有部分建设手续甚至完全缺乏建设手续的情况，这是一种客观事，不是农户自己能够克服与解决的。

这也是一种历史遗留问题，需要后期不断完善立法和行政能力，用完备的法律法规去加以规范才能解决。

因此，对于农村集体土地上建成时间早，属于历史遗留问题的自建房，在拆迁中征收部门应当本着“尊重历史，照顾现”的原则，对不存在土地和严重违反乡村庄规划的村民仅有住宅房屋给予相对全面的补偿。

地方“招商引资”形成的房屋应当予以补偿

比较后，属于地方招商引资而建设的工厂、房屋应当予以一定的补偿。此前一个阶段，不少地方为了拉动地区经济，增加财政收入，鼓励、帮助、扶持投资者在地方兴办企业，有的甚至还给予企业纳税减免等惠政策。

投资者基于信赖利益得到的许可，在农村建设厂房用于生产经营。但在务中，为了给其他建设项目的规划“让路”，征收这些当初招商引资兴办的企业时，地方及其房屋征收部门为了少补偿或者不补偿，而将企业的厂房定性为建筑，从而达到规避补偿责任的目的。

根据山东省高级人民法院（2022）鲁行终2900号判决的精神，行政机关在行政执法过程中，对于行政相对人因招商引资或行政允诺而为的经营行为，不宜简单认定为行为而采取行政强制措施，而应结合信赖利益保护原则，充分考虑裁判的公平正义价值及际效果。因此，基于招商引资而建设的相关房屋在面临征收时，应本着信赖利益保护原则，给予合法合理的征地补偿。

在明律师事务所的刘牧童律师比较后要提示大家的是，我们要努力增强对“证”“违建”“不予补偿”这3者间关系、影响的辨析能力，将“证房屋不一定是建筑”“证房屋不一定不予补偿”等原则牢记在心。遇到房屋被以证、违建为由不予补偿的情形时及时咨询专业拆迁律师，争取摘掉扣在自己房屋头上的这高帽子，以确保自己获取的补偿安置能够令人接受。