佐伊23:有人问还能买房吗？我想说，你可以先看看你家的去化周期

     很多朋友在问，当前房子到底还能不能买？

　　我个人觉得，当前房地产仍然有较大的下滑压力。在这个大背景下，不同城市的分化，是当前房地产的一个重要特点。

　　我们可以从去化周期来说明这个问题。

　　去化周期=商品房待售量/最近12个月月均成交量。

　　它反映了商品房库存和销售情况的关系，可以简单理解为，当前的房子按现在的速度要卖多久才能卖完。

　　之前住建部下发过一个文件，规定：

　　（1）去化周期在36个月以上的，应停止供地；

　　（2）36—18个月的，要适当减少供地；

　　（3）18—12个月的，维持供地持平水平；

　　（4）12—6个月的，要增加供地；

　　（5）6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　按照这个规定，我们可以理解为，去化周期大于18个月，说明房子不好卖，大于36个月，说明房子非常不好卖；去化周期小于12个月，说明房子好卖，小于6个月，说明房子非常好卖，供不应求。

　　下图是主要城市（一线和二线）的商品房去化周期（国盛证券统计，数据为2023年10月）。



　　按照上述标准，主要一二线城市中：

　　（1）去化周期超过36个月的有8个城市。这些城市都是房子非常不好卖，按住建部之前要求是应该停止供地的。

　　太原的去化周期更是高达124.7个月，按照去化周期的定义可以理解为，按照当前的库存和当前的销售力度，要把所有存量房卖完，需要10年零4个月的时间。

　　（2）去化周期在18-36个月之间的有20个城市。这些城市的房子也不好卖，按住建部之前的要求应该限制供地。

　　这些城市包括了除上海之外的所有一线城市，以及主要的省会城市。

　　（3）去化周期在12-18个月间的有五个城市，分别是成都、苏州、青岛、济南、南昌。

　　（4）去化周期小于12个月的有四个城市，分别是西安、上海、合肥、杭州。

　　去化周期长，正常情况下说明房子不好卖，去化周期短的城市，是否就能买呢？这也不一定。是否能买，还要看你的购买原因。

　　如果你是买来投资，除了去化周期外，还需要考虑城市的能级。

　　比如，如果仅仅看去化周期，去年去化周期最短的是唐山，仅为3个月。但是，很少有人会考虑在唐山买房投资。

　　实际上，当前情况下真正能抗跌的还是核心城市核心区域。

　　我们从土地成交价看。

　　按国盛证券统计，“2023 年1-10 月，一线城市宅地成交楼面价为24379 元/平，同比提升8%，较2021 年提升50%……三线城市成交楼面价为3347 元/平，同比提升11%，较2021 年略降2%。”

　　从中可以看出，市场对一线城市还是相对看好，在这样的大环境下，一线城市土地成交价格仍较2021年大幅提升。

　　同时还要注意，核心城市本身也有很大分化，核心区域仍然可能被看好，但是周边区域已经不可遏制地下滑了。

　　以济南为例。国盛统计了济南去年10月的10个地块，其中三个地块溢价超过50%，六个地块溢价为0。这说明同一个城市的分化也是巨大的，部分区域被看好，部分区域被彻底冷落。



　　整体而言，当前情况下，去化周期太高的，我觉得压力很大，去化周期不大但是不是核心城市的，我觉得如果要投资其实买来也没啥用，去化周期不大的核心城市，目前看非常少，这种城市也不是所有地方都能买，基本也就核心区域好一点。

　　之前，哈尔滨说什么小金豆去他们那里买房，我看了看哈尔滨的去化周期，2023年10月去化周期是63.4个月，也就是说按照2023年的节奏卖，一套都不建了，还要五年零四个月才能卖完。

　　小金豆，加油！


佐伊23 · 2024-02-18 · 来源：佐伊说公众号