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佐伊:创纪录!广州推出12元首付购房!

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发表于 2024-1-28 11:51:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
   在巨大的售房压力下,一线城市广州再曝新闻
  据《每日经济新闻》记者报道,广州部分中介涉嫌违规低首付甚至零首付购房。
  一中介告知记者说:“首付只要5万元左右,看具体面积,不过月供可以3年后再还。”
  实际上,这种低首付售房是违规的,但是广州为什么频频爆出类似情况呢?因为广州楼市压力太大了。
  一、广州的楼市压力及其影响
  四大一线城市房价,广州压力最大。
  广州是一线城市中第一个打响认房不认贷的。
  是一线城市中首个首套房贷突破LPR下限。
  还是一线城市里面唯一一个落实房票的。
  为什么广州这么激进?因为广州的房价压力太大了。
  2023年新房房价同比数据,广州连续12个月下滑,环比数据也是8个月下滑。
  二手房数据更惨。同比方面,也是连续12个月下滑,且同比下滑幅度比新房更大。环比方面,12个月中有9个月下滑,且幅度比新房更大。
  房子是一种资产,大家的态度是买涨不买跌。在这种情况下,广州商品房销售大幅下滑。中原地产统计的商品住宅销售数据,从金额看,2023年仅为2021年巅峰期的72.43%,从面积看,只有2021年巅峰时期的65.27%
  二、广州房价下滑的直接结果
  房地产大幅降价的第一个直接后果,就是卖地收入大幅下滑。下表是广州政府性基金收入和卖地收入的数据(卖地收入是政府性基金收入的大头)。从已经公布的数据看,2022年卖地收入比2020年巅峰时期大幅下滑854亿元,同期政府性基金收入下滑885亿元,基本都是卖地收入下滑导致。
  2023年的数据不可能实质性恢复。
  对地方政府而言,除去转移支付外,最大的收入来源,一个是一般财政收入,一个是政府性基金收入。下表是2020-2022年的财政情况。可见,2022年整个收入比2020年巅峰时期下滑752亿元,一般预算收入还增加了133亿元,财政收入下滑几乎全是因为卖地收入下滑导致。
  在这样的情况下,广州吃财政饭的收入受到巨大影响,不论是事业单位还是公务员,薪酬绩效合计都出现不同程度降低。
  房地产大幅降价的第二个影响,就是房企资金回流受阻,拿地意愿下滑,投资意愿下降。
  房地产产业链很长,开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业,竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。经济下滑时,不同行业出现产能过剩,商品卖不出去。降息降准、取消限购等等政策,可以刺激商品房销售,进而刺激开发商投资,消耗上述行业过剩产能,对冲经济下滑。
  反之,一旦投资下滑,上述行业都会受到影响。
  现在的情况,不仅仅是广州一个城市如此,而是全国都是这样。
  三、全国的房价和销售情况
  广州发生的所有事情,全国都在发生。
  我们先看房价。
(一)房价下跌趋势
  新房方面。2023年5月以来,环比下跌城市越来越多。年初环比下跌城市为33个,年末已经高达62个。也就是说,70个大中城市,绝大多数的房价逐月下滑。
  二手房方面数据更为惨烈。2023年5月以来,环比下跌城市大幅增加,11月除杭州持平外,所有城市环比下跌;12月70个大中城市全线下跌,无一例外。可以说,从5月以来,70个大中城市,绝大多数的房价逐月下滑,且越演越烈。
(二)房价降幅如何
  不仅是降价的城市越来越多,而且每月降价的幅度也越来越大。
  新房从7月份开始,每月平均跌幅(环比)开始扩大。1-6月,跌幅多数在0.2%-0.3%这个区间;7月以来,跌幅主要处在0.4%-0.5%这个区间,折年率在12月已经达到6.29%。即一个100万的房子,一年价格下跌为6.29万。
  二手房方面从6月份开始,逐月跌幅明显扩大。1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%这个区间,6月以来,跌幅突破0.5%,随后快速攀升至0.8%附近,折年率超过9%。即100万的房子,一年价格下跌超过9万。
  这样的跌幅还是在政策密集出台的背景下产生的。相关机构统计,截止2023年11月底,中央和地方合计出台各项房地产救市政策1012条。其中,1-6月合计437条,平均每月73条;7-11月合计575条,平均每月115条。
  下半年政策密度远远大于上半年,但是仍然无法遏制房价下跌趋势。
(三)全国的销售额
  在市场经济下,房子不仅仅是一个具有使用价值和价值的商品,更是一个能带来现金流的资产。
  对资产的态度,大家一向是买涨不买跌。
  房价下跌导致的第一个问题,就是商品房销售额大量萎缩。按商品住宅销售面积看,2023年累计销售面积9.48亿平,已经回落至2010年水平。按销售金额看,2023年销售金额10.3万亿,已经回落至2016年水平,而2016年GDP仅为2023年的60%。
  不论从哪一个角度来说,房地产都已经没落了。
  每一个时代的变迁,都会有自己标志性的事件。房地产行业的衰退就是这样的事件。
  2008年的时候人们感叹,要是在2005年买了房该多好啊。
  2012年的时候人们感叹,要是在2008年买了房该多好啊。
  2016年的时候人们感叹,要是在2014年买房多好啊。
  2020年的时候人们感叹,要是在2018年前买房多好啊。
  2023年的时候人们感叹,幸好没在2021年买房。
  历史完成了一个轮回。
  下一个时代即将开启,谁能结果地产的枪,成为新的增长点呢?

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