佐伊：彻底破防！苏州全面取消限售，买房不做购房资格审核，不再限面积、限套数

      苏州全面取消住房限购：买房不做购房资格审核，不再限面积、限套数。

　　对房地产有何影响？说句实话，作用不大。

　　现在根本不是有人愿意买房而没有资格，现在是大家在观望不愿意出手。

　　房子是资产，对资产的态度大家是买涨不买跌。苏州房价这两年下滑已经超过10%了。以二手房交易价格指数为例，从2021年开始下滑，到现在下滑了10.42%。



　　不仅是苏州，几乎所有城市都在向底线奔赴！

　　取消限售！

　　降低首付！

　　放开限购！

　　然而能起的作用非常有限。

　　现在的情况是什么？是房地产整个供需关系发生了实质性逆转，单边上涨的预期完全崩塌。房价甚至连横盘都做不到了。

　　我们从需求和供给两方面来分析，现在的房地产市场为什么出现了预期崩塌。为什么连横盘都做不到。

　　首先看需求端。

　　房地产行业有句话，“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。之前那一波长达二十年的大涨，其中核心原因之一，就是城镇化快速发展。

　　1998-2017年间，城镇化率从33.35%增长至60.24%，平均每年增长1.42个百分点。

　　2018年后，城镇化率增速明显下滑，2018-2022年间，分别增长1.26、1.21、1.18、0.83、0.50个百分点。

　　城镇化率增速降缓，新增城镇人口增速自然降缓，潜在购房需求自然也会降低。



　　不仅如此，人口结构的逆转也导致潜在购房需求降低。谁在买房？未成年的小孩不会买房，超过65周岁的老人也很少买房，买房的都是所谓的“劳动人口”，也就是那些在上班的人。

　　什么是人口结构逆转？就是上班的人在人口中占比下滑了，不上班的小孩和老人占比增多了。

　　2011年以来，在整个人口中，老人和小孩等非劳动力人口比例增加，劳动人口比例下滑，这制约着当下的购房需求。



　　在非劳动人口中，老人的比例不断上涨，而小孩的比例不断下滑，这说明什么？这说明不仅仅是现在不行，未来潜在的购房需求会继续下滑



　　城镇化增速减低，人口结构发生逆转，共同导致有购房需求的人群不断减少。

　　有购买需求的人在变少，这些有购买需求的人中，有能力买房的也在变少，因为房价太高了。

　　曾经我们是无债一身轻，现在高企的房贷压得我们喘不过气来。

　　居民部门杠杆率（居民贷款/GDP）可以反映老百姓的负债情况。

　　1998年居民部门杠杆率为5.2%。从1998年开始，居民部门杠杆率快速攀升，2007年低达到第一个高点19.4%，十年间攀升14.2个百分点。

　　金融危机以来，经历两大一小三次刺激，杠杆率从19.4%暴涨至2020年底的62.3%，十四年间攀升了42.9个百分点。

　　2008年坊间已经戏称，房地产是压在xx头上的xxxxx，但是那个时候的大山相比于现在而言，轻多了也小多了。



　　房价越来越高，居民的负债越来越多，甚至是中低收入老百姓的钱包都快被掏空了。这使得刚需群体购房能力越来越弱，房地产销售越来越困难。

　　接着我们再看看供给端。

　　在需求下滑的同时，供给出现明显过剩。

　　中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”

　　在这样的情况下，2018年后新开盘项目去化率明显走低，房子越来越难卖了。中银证券报告称，“重点城市开盘去化率降至历史冰点”。

　　一方面是需求不断萎缩，一方面是供给面临过剩，房地产供求关系在2020年前后发生了实质性逆转。大量住房闲置，大量被购买的住房空置，房屋供给已经过剩了。

　　2022年贝壳发布《中国主要城市住房空置率调查报告》，报告称“通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。”



　　自从三道红线以来，房企资金来源受限，房地产企业违约明显增多。

　　一个又一个知名房企爆发债务危机，先是各种非标融资违约，随后波及到标准化债券市场。

　　2019年债券市场全行业违约金额2420亿元，房地产违约金额仅为87亿元，占比仅3.61%。

　　2022年债券市场全行业违约金额累计6221亿元，房地产违约金额累计高达1755亿元，占比暴涨至28.20%。

　　2023年8月22日，房地产债券违约金额累计为2353亿元，占整个债券市场累计违约资金的34.08%。



　　为了帮助房地产去杠杆，政策密集发声，开发商连夜配合，然而，今夕不复往日了。

　　2008年的时候人们感叹，要是在2005年买了房该多好啊。

　　2012年的时候人们感叹，要是在2008年买了房该多好啊。

　　2016年的时候人们感叹，要是在2014年买房多好啊。

　　2020年的时候人们感叹，要是在2018年前买房多好啊。

　　2023年的时候人们感叹，幸好没在2021年买房。

　　历史完成了一个轮回。

　　在这种情况下，房价甚至连横盘都是一种奢望。

　　最后，为防止有人断章取义恶意曲解，我要严正声明，我坚决支持我国的政策，虽然经济有自身的规律，但困难毕竟是短暂的，我们一定能度过去，一旦度过去了，明天一定会更好。




佐伊 · 2024-02-01 · 来源：佐伊说公众号