解读北京拆迁律师：农村住宅房屋拆迁与征收比差在哪儿

【差别之一：是否严格履行公告的法定职责】事实上北京在明律师事务所官方网站越来越受到广大客户的欢迎，市场表现力也逐渐提升。在明致力于在复杂行政法治环境下，通过专业的法律服务和谈判技术满足客户的多样化需求。在明各具特色的督导律师团队为客户提供从谈判到诉讼的全方位争议解决方案。

大家都知道“公告，不征收”，论是新旧《土地管理法》，都明确规定征地拆迁必须由县级及其自然资源主管部门进行征收土地公告和征地补偿安置公告，否则即为严重的程序，征地批复不对农民发生法律效力。

而且公告绝不是瞎公告的，其依法要包括的内容信息都必须清晰在列，农民可以做到一目了然，对照法条去逐一审查。

但对于单纯意义上的“农村房屋拆迁”来说，公告形式则是五花八门、可有可。称不确定、内容不统一、作出主体多样、贴与不贴全看拆迁方的决定。

简言之，村民的知情权在一些拆迁项目中受到了较大侵害，民意被少数几个村民代表“代表”的情况时有发生。待生米煮成熟饭了才贴公告，贴出来了几天就要搬迁拆房，这样的公告显然与前述征地中依法作出的公告完全不是一个东西。

【差别之二：是否充分听取村民意见，保障申请听证的权利】

根据《土地管理法》的规定，针对拟定的征地补偿安置方案提出意见、要求听证是农民的一项重要的参与、监督权。其主要价值就在于针对农民比较关心的补偿安置条件问题给她们一个说话、见当面沟通表达的机会，很多对政策的误读和不理解都能因此而很化解。

然而在现阶段的一些“新农村建设拆迁”中，并没有参照适用《土地管理法》的这一重要程序性规定。

补偿安置方案一经公开就是“一把尺子量到底”，任何村民都没有提意见、讨价还价的空间。你要非提不可，村里就会告诉你，村民代表会议已经提过了，这都是作出了决议的，你再提也没用。

村民表达意愿的渠道被堵，尊重农民意愿并没有真正落到处，或许是当下农村住宅房屋拆迁矛盾纠纷频发的重要原因之一。

【差别之：补偿安置方案内容是否规范、全面，能否保障村民补偿权益】

征地补偿安置方案的内容是法定的，缺一项都不行，里面会对土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、农村村民住宅的补偿费和被征地农民的社会保障费用这5项法定补偿的计算方法等信息予以明示。

但在一些村里“自主研发”的住宅房屋拆迁中，所谓的方案就是一两页纸，给的补偿或者补助也都是“一口价”——完全分不出给的是哪部分补偿。房钱还是地钱如果仅包括房屋价值，那么宅基地使用权的价值是否有补偿

房屋价值是否需要进行依法评估安置房的地点、面积和交付期限如何关键的信息全都没有或者含糊不清，重点就是一个——如何限期交房交地。

事上，补偿安置方案粗糙、简陋直接导致“只管拆，不管补”的体验出现，这是问题的重要症结所在。

【差别之四：拆除房屋形式截然不同，拆迁方不敢动手拆房】

在很多农村住宅房屋拆迁中，拆迁方是不敢下手拆农民的房子的。原因倒也简单：没拆人家的任何法律依据。

人民法院的执行裁定没有。生效的违建责令限期拆除决定没有。解危排险的危房鉴定意见还没有……那么怎么拆人家呢就只剩下一种可能性——同意方案的话你自己拆，拆完了让拆迁方的人去验收，验收合格的就去过渡安置地点（可能就是投亲靠友寄住他处）等安置房了。

而农村村民所熟悉的“帮拆”也是一样，没有任何依据，仅仅是“村民自治”权力的扩大化，其他村民帮着拆你家的房，和村委会、都没有丝毫关系。

在合法的征收项目中，征收方需要依法作出责令交出土地决定或者征地（房屋）补偿安置决定，期限届满后申请法院强制执行。显然，这两类项目在拆除环节上的严谨度可谓是天壤之别。

【差别之五：搬迁后农民的社会保障有着落】

如前所述，新修订的《土地管理法》将被征地农民的社会保障费用明确列为了法定的补偿项目之一。

比较高人民法院在（2022）比较高法行申5815号行政裁定书中也明确指出，县级作为土地征收的组织施主体，负有落被征地农民社会保障的法定职责。

且比较高法在这一裁判中进一步阐明，所谓“被征地农民的社会保障权突出体现在补偿性上，是一种征地补偿方式，用以解决失地农民的生产生活，其性质上融合了补偿权和社会保险保障权……”

简言之，地方不仅要落这笔费用，更要将社会保险等具体事项落到农民头上才算履行了其法定职责。

而对于各种打着“新农村建设”“美丽村居”旗号推动的拆迁中，农民搬迁上楼、集中并点居住后的生产生活保障则并明文的规定。这就给农民未来的生活带来了一定的不确定性。

在明拆迁律师比较后要提示大家的是，农村村民住宅房屋是农民得以安身立命之本，“进城上楼”绝非让乡村变得美丽的仅有思路，“回不去的故乡”“难以寻觅的乡愁”也绝非意义的呻吟，而是值得所有人认真思索的发展方向问题。任何以拆除农民房屋，收回农民宅基地为主要模式的项目，都必须谨慎考虑其合法性和合理性，积极参照适用《土地管理法》和各地集体土地上房屋征收拆迁的法规规范，确保农民的居住生活条件得到改善，长远生计得到保障。