泡沫，让多国恐惧的泡沫

来源：红歌会网   作者：时寒冰
原标题：泡沫，让多国恐惧的泡沫

　　10月31日，新西兰现代史上最年轻的总理杰辛达·阿德恩(1980年7月出生)开始对海外的楼市炒家祭出重拳。她宣布，新西兰政府定于2018年年初实施新政，把购买住宅房屋定为“敏感”投资，将禁止非本国居民或公民的海外买家(不包含澳大利亚人)在该国购买二手房。
　　阿德恩说：“我们的目标和承诺是禁止外国买房者进入现在的新西兰房地产市场。”2000年至今，新西兰房价累计上涨超过150%，作为一个小经济体，新西兰无法维持这么高的房价。
　　而早在2016年7月，加拿大英属哥伦比亚省就出台了一项法案，自当年8月2日开始，向在温哥华地区购买民宅，却没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收额外房产转让税，税率高达15%。这意味着，一套100万加元的房子，海外买家将额外多交15万加元的税。
　　澳大利亚则是比加拿大更早的对外国人购房进行严格限制的国家，比如，澳大利亚法律规定：除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房;若购买新房，必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准。像中国恒大老板许家印就因此被澳大利亚政府盯上，要求他限期卖掉他在悉尼派珀角的价值4千万澳元的豪宅。2015年12月，澳大利亚出台更严厉的规定，外国公民一旦被发现违规购置住宅，将面临至多3年监禁或13.5万澳元罚款;非法置业的外国企业将被处以最高67.5万澳元的罚款。(详见：深圳特区报转引新华社报道，2017年2月7日)
　　房地产泡沫破灭时的惨痛教训，让这些国家一直心存恐惧感，他们出台严厉的措施，防止房地产泡沫在某天突然爆裂，导致可怕后果。
　　新凯恩斯主义经济学家海曼·明斯基指出：经济好的时候，投资者倾向于承担更多风险，随着经济向好的时间不断推移，投资者承受的风险水平越大，直到超过收支不平衡点，而突然陷入崩溃。这个繁荣与衰退之间的转折点，就是著名的“明斯基时刻”。

　　人类尽管已经经历了许多次泡沫及泡沫破灭时的巨大痛苦，但与痛苦相比，记忆永远是不够用的。在危险真正发生之前，没有谁会想到所谓的泡沫破灭，所谓的风险会跟自己有什么关系。在几乎所有人心目中，风险是没有任何位置的。正常状态下的房价上涨，反映的是经济的增长。经济增长为房价上行提供动力，而房价上行也成为经济增长中的一部分。当房价非理性暴涨的时候，相当于完全脱离了经济基础，此时的经济增长已经无法支撑起高昂的房价，浑然不觉中，“明斯基时刻”已经到来。
　　2007年，美国次贷危机爆发的时候，美国出台政策拯救金融，拯救实体经济，却没有去拯救房价，而是听任房价下跌，任其在挣扎中挤压泡沫。因此，美国股市在2009年3月就筑底回升了，而美国房价直到2011年底才开始筑底，从2012年开始才稳步上涨，直到现在，美国仍有一些地方的房价未能达到2007年时的位置。
　　也因此，当澳大利亚、加拿大等国出台对外国人购房的限制措施时，美国没有，而是顺其自然，这其实是提前挤压泡沫带来的巨大红利。随着缩表开启，以及降税等措施对美元资本回流美国吸引力的上升，回流到美国的资金正在重新步入楼市。我在《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》中认为：“2016年后，流向美国的资金会加速，这会进一步推高美国房价，甚至形成‘非理性繁荣’。”(下图：《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》(未来篇)第169页)

　　如今，这种苗头正在呈现出来。从2016年6月到2017年6月，一套待售房在美国房地产市场上停留的时间，已经降至3周(2012年是11周)，这是该数据1987年有统计以来的最低水平。以至于有媒体惊呼，美国几乎到了“无房可卖”的程度。为了在拥挤的市场中买到一套房，买家不得不选择更高的出价，其中，高达42%的买家愿意支付卖家的要价，而不再对卖家的报价进行讨价还价。

　　房价的涨跌是自然的，通过人为措施制造只涨不跌的神话，最终套住的还是自己。尤其是对于那些大的经济体而言，怀抱着巨大的泡沫是无法安然入睡的。房地产是民生，如果硬生生地把它做成奢侈品，不仅伤及民生，也为“明斯基时刻”埋下了伏笔。当所有的因逐一种下，即将等到什么果也就可想而知了。
　　附新闻：
　　美国房价又暴涨了政府与开发商“争抢”地皮（节选）
　　凤凰国际iMarkets   2017-10-31
　　凤凰iMarkets编译自ZeroHedge网站，就像2009年时全球金融体系崩溃时出现的历史性趋势一样，美国国内房价看起来又一次出现了暴涨，其涨幅似乎能够与亚马逊或Facebook最近的股票价格趋相媲美，而不是作为一个经济运行中的价值储备载体来发挥稳定性能。这可能与目前美国国内的整体通胀率情况大致趋同。
　　当然，房地产价格上涨对部分私募股权公司来说是个好消息，因为在上次的房地产市场危机发生后，他们已经预先抢回了取消赎回抵押品的权利，但这些企业对房地产价格的助推，却又一次让普通美国家庭几乎找不到自己能负担得起的住房。
　　正如皮尤慈善信托基金会(PewCharitable Trusts)所指出的那样，美国全国各地的市政当局都在突然抢先挖出一个个拖车式活动房屋公园，以防止这些地方被改造成下一个豪宅项目，同时也希望借此能够为普通人维持一些经济适用房选项。
　　有部分经济适用房的倡导者表示，现在，像这样经济实惠的社区在美国国内很难找到，因为全国各地的房价正在飙升。而在一些闹市地区，房价上涨促使公园所有者将这些土地开始卖给房地产开发商。美国国家消费者法律中心负责人卡洛琳·卡特(Carolyn Carter)表示：“当抵押贷款危机来临时，它的速度放慢了，现在又开始升温了。”
　　因此，在博尔德和其他一些地方，市政当局已经开始购买这些公园，以保证当地中产阶级和工薪阶层能够负担的起这里的房价，也能够住有所居。这些政府机构已经开始购买活动式房屋公园并进行修葺，然后将其所有权移交给当地居民或非盈利性的公益组织，条件就是他们要保证当地的房租处于较低水平。
　　去年，俄勒冈州波特兰的房屋委员会资助了一项交易，将一个移动家庭公园卖给了房地产开发商。而科罗拉多州的皮特金县正在购买一个类似公园，该地方政府打算为在本地区工作的人预留居住地段。今年夏天，博尔德市地方政府也收购了一座公园，其目标就是改善基础设施和维持经济适用房用地。

---