佐伊：租金全面下滑，这是房价继续下滑的前奏

      房租下滑！

　　写字楼租金下滑！

　　商场底商租金下滑！

　　北京租金全面下滑！

　　北京的房地产还没有崩盘，但是北京的租金已经顶不住了。

　　逃离帝都  房租全面下滑

　　“北京迎接你，有梦想真了不得，有胆识就有奇迹”。

　　曾经，北京是青年人追梦的地方。

　　为了心中的梦想，无数青年人来到北京，他们忍受着每天动辄一两小时的出勤时间，在拥挤的地铁中开启每天的生活。



　　上班的时候，他们忍受着工作的高压，在996的环境中打拼。

　　下班之后，他们回到自己蜗居的地方，蜷缩在狭小、逼仄的房间。

　　然而，他们仍然憧憬着未来，他们相信年轻就是资本，打拼就有未来。

　　但是，随着经济持续疲软，现实离期望越来越远。

　　他们加班却不加薪，他们付出却没有对等的回报。

　　高昂的房价让他们望而却步，高企的房租让他们月月发愁。

　　疫情三年以来，工作的压力更重了，升职加薪的希望更渺茫了，似乎不论怎么努力，都很难完成阶层的跃迁。

　　一些人彻底失望了，逃离北京成了越来越多的底层年轻人的共识。

　　看房的人逐渐减少，房子的空置期不断拉长，8月以来，北京二手房租赁市场出现明显变化，房租连续下滑。某媒体报道，某业主于11月20日将朝阳区立水桥的房子挂上中介平台，上架三天后，月租金预期就从6800元降至6300元。

　　按中原地产统计数据，8月份一套6000元/月的住宅，在12月份的租金大致也就5500元，四个月时间下滑幅度超过8%。



　　降价的不仅仅是二手房的租金，逃离的也不仅仅是底层的打工人。

　　中小企业也开始逃离北京。

　　写字楼租金全面下滑，其中中小户型下滑最大

　　疫情三年以来，北京甲级写字楼租金大幅下滑，当前租金为307元/平/月，已经低于2014年三季度水平，比最高点大幅下滑23%。



　　与此同时，甲级写字楼空置率大幅攀升。2013年平均的空置率不到2%，2018年平均空置率也仅在7%左右。

　　疫情三年以来，空置率快速攀升，2023年空置率已经高达17%。



　　如果进一步分析结构，我们会发现，撤出写字楼市场的主要是中小型企业。

　　垄断资本由于规模优势，能够获得更稳定的订单，获得更多的信贷资源，因此也能够更好地跨越周期。

　　中小资本在周期变化的冲击下，无法承受打击，只能通过各种方式缩减成本，包括缩减办公面积，裁撤人员，等等。

　　按仲量联行统计，北京写字楼租赁市场中，占前三位的是互联网、金融和专业服务。



　　互联网方面。这几年来，互联网创业风口早就过去，中小互联网公司业务发展缓慢；

　　金融方面。三道红线引爆房地产危机后，众多中小金融企业踩雷房地产受到巨大冲击；

　　专业服务方面。专业服务主要就是律所、会计师事务所等机构。这些机构是靠客户吃饭的，一个律师说，“疫情三年，顾问单位死了一半，你说我业务能好吗？”

　　在这样的背景下，整个中小面积写字楼市场行情暴跌。

　　下图是仲量联行整理的分面积甲级写字楼租金走势图。疫情以来：

　　小于500平米的写字楼租金降幅最大，从约440元/平米/月，大幅下滑至290元/平米/月；

　　大于5000平米的写字楼租金降幅最小，特别是大于10000平米的写字楼租金，巅峰值大致在280元，目前值也大致在260元。



　　这说明推动整个写字楼租金下滑的，并不是垄断资本撤租，而是中小资本撤租。

　　不仅仅是办公楼在撤租，商业领域里面的资本也在撤租。

　　底商租金不断下滑，商业资本撤离

　　疫情以来，北京优质物业底商租金不断下滑，从2019年的37.7元/平/天，下滑至当前的32.3元，下滑比例高达17%。



　　不仅仅是租金下滑，底商的空置率也不断走高。

　　2018年的空置率大致也就5%，而现在的空置率已经攀升至8%，几乎翻了一倍。



　　有朋友会说，底商租金下滑，可能是网络购物冲击导致。我躺在床上刷手机就能购物，为什么还要去商场？

　　我不否认网络购物的冲击，这的确会对实体店造成一定影响。

　　然而，如果仅仅是零售物业租金下滑，而写字楼租金上涨，我们可以认为这是网络购物冲击导致。

　　但是，如果零售物业租金在下滑，写字楼租金也在下滑，就不能仅仅认为是网络购物的冲击了。

　　更何况，现在是二手房租金下滑、写字楼租金下滑、底商租金也下滑。在这样的背景下，我们只能得出一个唯一的结论：经济依旧疲软。

　　房价会继续下滑

　　当整个楼市处于涨价预期的时候，房价并不主要受租金制约。

　　然而，当整个楼市的涨价预期崩盘之后，房价主要就受租金制约。

　　我们举个例子。比如我手头有一套房子，按市价是500万，每年收租金5万，收益率1%。

　　假设当期银行定期存款利率2.5%，这个利率远高于我的房租收益率。

　　我是否会卖掉房子存定存呢？不一定。

　　比如，当房子处于上涨预期，每年房价都能上涨个5%，我肯定不会卖房，因为房价上涨的收益远大于定存收益，租金对我来说根本微不足道。

　　然而，当整个楼市上涨预期崩盘，房子并不能形成稳定的上涨，我就会比较两种投资的收益了。我会发现现在持有房产非常不划算，还不如卖了房子搞定存，每年的收益还更高。

　　于是，我就会挂牌买房。很多人会和我有类似想法，于是市场的供给增加。在需求不变的时候，供给增加会拉低房价。最终，形成一个新的均衡点。


佐伊 · 2024-01-31 · 来源：佐伊说公众号